Locatario chi è e cosa significa: differenze con il locatore

Il locatario è la persona che prende in affitto un bene, immobile o mobile, e si impegna a pagare un canone periodico al proprietario. Nel linguaggio del diritto civile italiano il termine più preciso è conduttore: è la parte che firma il contratto di locazione insieme al locatore, cioè chi concede l’uso del bene.

La parola compare spesso nei contratti di affitto e nelle visure catastali, ed è per questo che la ricerca “locatario chi è” è esplosa nelle ultime ore in Italia. Non si tratta di un ruolo generico: il locatario ha obblighi e diritti precisi, stabiliti dal codice civile e dalla legge sulle locazioni abitative.

Locatario e locatore: la differenza

La distinzione è semplice se si guarda a chi paga e chi incassa. Il locatore è il proprietario dell’immobile, che lo mette a disposizione; il locatario è chi lo occupa e versa il canone di locazione. In un contratto di affitto di un appartamento, quindi, il padrone di casa è il locatore e l’inquilino è il locatario.

Nelle scritture private la stessa figura può comparire con nomi diversi: conduttore, affittuario o appunto locatario. Cambia l’etichetta, non la sostanza: la parte che gode del bene e ne risponde è sempre il locatario.

Cosa deve fare il locatario

Gli obblighi principali del locatario sono indicati nell’articolo 1587 del codice civile. Il primo è pagare il canone alle scadenze stabilite dal contratto. Il secondo è usare l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia, rispettando la destinazione indicata nell’atto.

Il locatario deve anche restituire l’immobile al termine della locazione nello stato in cui l’ha ricevuto, salvo il normale deterioramento d’uso. Le piccole riparazioni di manutenzione ordinaria, come cambiare una guarnizione o tinteggiare dopo anni, restano a suo carico; le riparazioni straordinarie spettano invece al locatore.

Un punto spesso ignorato riguarda la cessione e la sublocazione: il locatario non può subaffittare l’immobile senza il consenso scritto del proprietario. Se lo fa, rischia la risoluzione del contratto per inadempimento.

I diritti del locatario

Il locatario ha però anche tutele solide. Ha diritto a un immobile che sia idoneo all’uso concordato e alla manutenzione necessaria per goderne. Se il locatore non esegue le riparazioni straordinarie, il locatario può chiedere la riduzione del canone o, nei casi gravi, lo scioglimento del contratto.

Nei contratti abitativi registrati, il locatario gode inoltre del diritto di prelazione: se il proprietario decide di vendere l’immobile, deve comunicargli le condizioni e attendere la sua risposta. Solo dopo può vendere a terzi.

Durata del contratto e deposito cauzionale

Il contratto di affitto abitativo più diffuso è il 4+4: quattro anni rinnovabili automaticamente per altri quattro. Alla firma il locatario versa di solito un deposito cauzionale pari a un massimo di tre mensilità, che il locatore deve restituire alla fine della locazione, maggiorato degli interessi legali.

Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla firma, di norma a cura del locatore. Senza registrazione il locatario non può ottenere la residenza nell’immobile, un dettaglio che spesso sfugge a chi cerca casa in fretta.

Come si verifica chi è il locatario

Chi vuole risalire alla figura del locatario di un immobile può partire dal contratto di locazione registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Il documento riporta i dati delle parti e la durata. Le visure catastali, invece, indicano i proprietari, non chi vive in affitto: per questo non bastano a definire il locatario.

Locatario, comodatario e usufruttuario: non sono la stessa cosa

Il comodatario usa un bene gratuitamente e per un periodo definito, senza pagare un canone. L’usufruttuario ha invece un diritto reale di godimento che dura per tutta la sua vita. Il locatario è una figura diversa: paga un corrispettivo e il suo diritto nasce da un contratto, non da un diritto reale. Chi cerca altri chiarimenti su termini e documenti può leggere anche la spiegazione su Curaçao e i suoi riferimenti geografici o il ritratto di Vlad Bykov, il couturier diventato virale, esempi di come funziona un formato “chi è”.

Un ultimo chiarimento riguarda l’affitto breve: chi concede un immobile per pochi giorni resta il locatore nel rapporto con gli ospiti, ma le regole cambiano a seconda che l’attività sia occasionale o gestita come impresa. In ogni caso il contratto scritto resta lo strumento che definisce chi è il locatario e con quali responsabilità.