IMU 2026: quando si paga, scadenze, calcolo e come compilare l’F24

Tornano le scadenze IMU 2026 e, come ogni anno, bisogna mettere mano al portafoglio per versare l’acconto entro il 16 giugno 2026. Se hai una seconda casa, un locale commerciale o un terreno edificabile, questa guida fa per te. Niente giri di parole: ecco quando pagare, come calcolare l’importo e come compilare l’F24 senza sbagliare.

Cos’è l’IMU e chi deve pagarla

L’IMU (Imposta Municipale Unica) è la tassa sulla proprietà di immobili diversi dall’abitazione principale. La paga chi possiede:

• Seconde case (non concesse in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado)
• Immobili commerciali (negozi, uffici, capannoni)
• Aree edificabili
• Terreni agricoli (salvo eccezioni per piccoli proprietari)

L’abitazione principale resta esente dall’IMU, tranne se rientra nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 (abitazioni di lusso). In quel caso l’imposta è dovuta, anche se con una piccola detrazione di 200 euro.

Scadenze IMU 2026: acconto e saldo

Le scadenze sono due, fisse per tutto il territorio nazionale:

• Acconto: 16 giugno 2026 — si versa il 50% dell’imposta calcolata sull’aliquota dell’anno precedente
• Saldo: 16 dicembre 2026 — si versa il restante 50% con conguaglio basato sulle aliquote 2026 deliberate dal Comune

Se il Comune non ha ancora pubblicato le aliquote per il 2026 entro la scadenza dell’acconto, si usano quelle del 2025 e si conguaglia a saldo. Semplice, no?

Come si calcola l’IMU

La formula è questa:

Rendita catastale × 1,05 (rivalutazione) × coefficiente catastale × aliquota comunale

I coefficienti catastali sono fissi per legge:

• 160 per abitazioni e categorie C (C/1 negozi, C/6 stalle, C/7 tettoie)
• 140 per uffici (gruppo catastale A, escluso A/10) e D/5 (istituti di credito)
• 80 per A/10 (uffici)
• 65 per D (capannoni industriali, alberghi, eccetto D/5)
• 55 per C/1 (locali commerciali come negozi e botteghe)

Esempio pratico: una seconda casa con rendita catastale di 600 euro in un Comune con aliquota IMU dell’1,06%:

600 × 1,05 × 160 × 1,06% = 1.068,48 euro annui → 534,24 euro di acconto entro il 16 giugno.

Per calcolare in modo preciso, usa il calcolatore IMU del tuo Comune o il tool dell’Agenzia delle Entrate.

Come si paga: il modello F24

L’IMU si paga esclusivamente con il modello F24. Puoi compilarlo:

• Online tramite home banking (F24 precompilato dalla tua banca)
• In banca o alle tabaccherie abilitate (con il modello cartaceo)
• Tramite PagoPA sui portali dei Comuni

I codici tributo da usare sono quelli standard:

• 3912 — IMU abitazione principale (solo per A/1, A/8, A/9)
• 3914 — IMU terreni agricoli
• 3916 — IMU aree edificabili
• 3918 — IMU altri fabbricati (seconde case, uffici, negozi)
• 3923 — IMU per immobili ad uso produttivo (cat. D)
• 3925 — IMU per immobili strumentali agricoli

Nel modello F24 devi indicare il codice del tuo Comune (lo trovi sul sito dell’Agenzia delle Entrate o sulla tua ultima bolletta TARI) e il numero di immobili posseduti per quella tipologia. Se hai un solo immobile, indica 1 nel campo “Numero immobili”.

Novità IMU 2026

Per il 2026 le principali novità riguardano:

• Aliquote agevolate per affitti a canone concordato: riduzione al 75% dell’imposta per chi affitta con contratto concordato in comuni ad alta tensione abitativa
• Immobili inagibili: confermata la riduzione del 50% della base imponibile per immobili dichiarati inagibili o inabitabili
• Comodato d’uso gratuito: per gli immobili concessi in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado, l’imposta resta al 50% se il comodante possiede al massimo un altro immobile in Italia

Ogni Comune può deliberare aliquote e detrazioni diverse, quindi prima di pagare verifica sempre il sito del tuo Comune o usa il motore di ricerca “IMU + nome del tuo Comune”.

Cosa succede se non pago entro il 16 giugno?

Se salti la scadenza, scattano le sanzioni:

• Ravvedimento sprint (entro 14 giorni): sanzione dello 0,1% al giorno
• Ravvedimento breve (dal 15° al 30° giorno): sanzione 1,5% fisso
• Ravvedimento medio (dal 31° al 90° giorno): sanzione 1,67%
• Ravvedimento lungo (oltre 90 giorni, entro un anno): sanzione 3,75%
• Ravvedimento biennale (oltre un anno): sanzione 4,29%

Meglio non arrivare all’ultimo giorno: l’F24 potrebbe andare in tilt per l’alto carico di traffico sulle piattaforme bancarie il 16 giugno. Più aspetti, più rischi.

Segna le date sul calendario: 16 giugno acconto, 16 dicembre saldo. Sono solo due scadenze all’anno, e con questa guida non hai più scuse per sbagliare.