Crisi della casa in Italia: prezzi, affitti e perché i giovani non riescono a comprare

La casa è sempre stata, in Italia, molto più di un tetto: un investimento, una sicurezza, un passaggio quasi obbligato della vita adulta.
Negli ultimi anni, però, qualcosa si è rotto. I prezzi delle abitazioni sono tornati a salire con decisione, gli affitti hanno toccato i massimi storici e i giovani restano a casa dei genitori più a lungo che in quasi tutto il resto d’Europa. Non è una sensazione: è una crisi documentata da numeri che arrivano dall’Istat, dall’Eurispes, dalla Banca d’Italia e persino da uno studio del Parlamento europeo dedicato alla crisi abitativa.

In questo articolo vediamo cosa sta succedendo davvero, con i dati alla mano: quanto sono cresciuti prezzi e affitti, perché i giovani non riescono a comprare, cosa è cambiato per i mutui, e quali strumenti esistono (dai fondi di garanzia alle case popolari) per chi oggi cerca casa.

Con un focus su cosa può fare, concretamente, chi vuole uscire di casa in questa fase del mercato.

Che cos’è la crisi della casa e perché se ne parla tanto

Con “crisi della casa” (o crisi abitativa) si intende la crescente difficoltà delle persone a trovare e mantenere una casa, per via dell’aumento del costo dei mutui e dei canoni d’affitto. È la definizione che dà il Parlamento europeo nello studio sulla crisi abitativa pubblicato all’inizio del 2026 e fotografa bene un fenomeno che non riguarda solo l’Italia: in tutta Europa comprare o affittare casa è diventato più difficile, soprattutto per le fasce giovani.

Il dato più citato è quello dell’età di uscita dalla casa dei genitori: in Italia si va via di casa in media a 30,1 anni, il quarto valore più alto dell’Unione Europea, contro una media Ue di 26,2 anni. In Finlandia, per fare un confronto, si esce a 21,4 anni. E il 79% degli italiani tra i 20 e i 29 anni vive ancora con i genitori, contro il 54% della media europea, il 44% della Francia e il 33% della Germania.

Un tempo questa peculiarità italiana veniva spiegata con la cultura, con il legame forte con la famiglia. Oggi gli studiosi la leggono in modo diverso: restare a casa dei genitori è sempre più spesso un ammortizzatore necessario per compensare lo squilibrio tra quanto i giovani guadagnano e quanto costa abitare.

I prezzi delle case: quanto sono cresciuti davvero

Partiamo dai prezzi di acquisto, perché sono il primo indicatore che salta all’occhio. Secondo l’Istat, nel primo trimestre del 2026 l’indice dei prezzi delle abitazioni è salito del +5,2% su base annua, in accelerazione rispetto al +4,0% registrato a fine 2025. In pratica le case costano oltre il 5% in più rispetto a un anno prima, e la crescita sta diventando più rapida.

Il dato si inserisce in un andamento di lungo periodo ben preciso.
Guardando gli ultimi trent’anni, i valori immobiliari hanno avuto una forte crescita tra fine anni Novanta e il 2008, poi una fase di calo dopo la crisi finanziaria, una stabilizzazione tra il 2016 e il 2023 con rialzi localizzati e ora una nuova fase di aumento, concentrata soprattutto nelle grandi città.
Il prezzo medio al metro quadro rilevato dai portali immobiliari ad aprile 2026 è di circa 2.188 euro, con punte molto più alte nelle aree urbane.

Le previsioni per il 2026, elaborate da Nomisma, Immobiliare.it e Scenari Immobiliari, indicano una crescita dei prezzi tra l’1% e il 4,2%, con punte del +7,3% a Milano. Il Nord traina il mercato, mentre il Sud mostra incrementi più contenuti.
Attenzione però a un dettaglio: la crescita dei prezzi di acquisto, per quanto sostenuta, è comunque più lenta di quella degli affitti. È lì che sta il vero problema.

Gli affitti corrono più dei prezzi: i numeri

Se comprare è difficile, affittare sta diventando proibitivo. Nel primo trimestre del 2026 i canoni di locazione sono cresciuti del +4% rispetto al trimestre precedente, portando il prezzo medio nazionale a 14,8 euro al metro quadro, a un passo dal massimo storico di 14,9.
Già ad aprile quel massimo è stato superato: la media nazionale è salita a 15 euro al metro quadro, un record assoluto.

Nelle grandi città i numeri sono da capogiro. Milano è la più cara con 23,3 euro al metro quadro, mentre Roma ha toccato il suo record con 19,8 euro, in crescita del 5,7% in un solo trimestre. Ma la vera novità è un’altra: l’aumento non riguarda più solo le metropoli. Tra i rincari trimestrali più consistenti compaiono Barletta (+11,3%), Padova (+8%), Caserta (+7,7%), Lucca (+7,3%) e Viterbo (+7,2%). La pressione si è estesa alla rete urbana intermedia, compresa la Campania.

Ancora più eloquente è la tendenza di fondo: secondo le elaborazioni sui dati della prima metà del 2025, i canoni hanno accumulato dal 2021 un incremento del +28,7%. Una dinamica che nessuna retribuzione d’ingresso ha seguito, e che spiega perché il problema si sente soprattutto nelle città universitarie e nelle aree con più lavoro.

Perché gli affitti aumentano così tanto

Per capire la crisi degli affitti bisogna guardare all’offerta, non solo alla domanda. Negli ultimi dieci anni una parte consistente del patrimonio privato è stata riallocata verso l’ospitalità turistica (affitti brevi, case vacanze), che rende di più della locazione residenziale ordinaria.
Nelle città universitarie, allo stesso modo, è cresciuto il mercato dei contratti transitori e delle stanze singole, più flessibili e più remunerativi per i proprietari.

Il risultato è che l’offerta di alloggi in affitto a lungo termine si è ridotta proprio dove la domanda è più alta e i prezzi sono saliti di conseguenza. A questo si aggiunge un altro tassello: la carenza di alloggi per studenti.
Lo studio del Parlamento europeo quantifica in 3 milioni i posti letto che mancano per accogliere tutti gli studenti fuori sede dei paesi europei, e in Italia gli studentati a prezzi accessibili sono ormai rarissimi.

Perché i giovani non escono di casa: i dati

Torniamo al dato di partenza, perché è il cuore della questione. In Italia i giovani escono di casa a 30,1 anni, quattro anni dopo la media europea. E la permanenza prolungata non è più una libera scelta: è sempre più spesso l’unica opzione possibile, visto il divario tra i costi dell’abitare e i redditi da lavoro.

La conferma arriva da un indicatore che a prima vista sembrerebbe assolvere l’Italia. Secondo i dati Eurostat, nel 2025 solo il 4% dei giovani italiani tra i 20 e i 29 anni viveva in nuclei che destinavano almeno il 40% del reddito alle spese abitative, contro il 10,3% della media europea. Sembrerebbe un buon risultato, ma è un’illusione statistica: la quota è bassa proprio perché i giovani italiani non sostengono direttamente i costi della casa, continuando a vivere con i genitori.

La controprova arriva dal sovraffollamento: il 39,1% dei giovani italiani vive in abitazioni sovraffollate, contro una media Ue del 25,3% e percentuali dell’11,6% in Norvegia o del 9,3% nei Paesi Bassi.
In pratica, i giovani italiani risultano “protetti” dal costo della casa al prezzo di rinunciare a uno spazio proprio, spesso in case piene e condivise.

E chi invece esce di casa paga un prezzo alto: il 23% dei giovani europei tra i 20 e i 29 anni che vivono da soli spende più del 40% del proprio reddito per la casa. In Italia il 14% delle persone dichiara di fare fatica a pagare l’affitto o la rata del mutuo (contro il 10% della media europea), e il 7% prevede di dover lasciare la casa in cui vive nei successivi due o tre mesi perché non può più permettersela.

Il nodo è il reddito, non solo il prezzo delle case

C’è un punto che gli esperti ripetono da anni e che i dati confermano: il problema non è tanto il costo della casa in sé, quanto il rapporto tra quel costo e quanto si guadagna. Lo studio del Parlamento europeo lo dice esplicitamente: si è creato un divario tra i luoghi in cui i giovani possono permettersi di vivere e quelli in cui il lavoro è disponibile.
Le città con più opportunità sono le più care e i salari d’ingresso non tengono il passo.

Questo intreccio tra casa e redditi è lo stesso che abbiamo raccontato nell’articolo su inflazione e salari in Italia: se gli stipendi reali stagnano da vent’anni, qualsiasi aumento di prezzi o affitti pesa in modo sproporzionato su chi inizia ora la vita lavorativa. E chi ha la fortuna di comprare, spesso non ce la fa da solo: ci riescono soprattutto le giovani coppie con due redditi, o chi può contare su un’eredità o un aiuto dei genitori.

Il risultato è misurabile anche nelle percezioni. Il 35% di chi non ha una casa sostiene che non riuscirà mai a comprarla. E alla domanda su quanto siano preoccupati di non riuscire a trovare o mantenere un alloggio, il 60% degli italiani tra i 18 e i 24 anni risponde di essere preoccupato o molto preoccupato, contro il 43% delle persone tra i 25 e i 65 anni.
La preoccupazione abitativa è diventata una costante della vita dei giovani, non un’eccezione.

Mutui: tassi, anticipi e perché comprare è più difficile

Anche chi ha un reddito stabile e vuole comprare deve fare i conti con gli ostacoli finanziari. Il primo è l’anticipo: le banche chiedono in genere fino al 20% del valore dell’immobile come capitale proprio non finanziato dal mutuo. Su una casa da 200.000 euro, parliamo di 40.000 euro da tirare fuori, a cui si aggiungono imposte, notaio, perizia, mediazione e spesso lavori di ristrutturazione o arredamento. Praticamente per acquistare una piccola casa talvolta è necessario avere liquidità per almeno 60.000€.

Poi ci sono i tassi. La Banca Centrale Europea li aveva portati sopra il 4% nel 2023 per fermare l’inflazione e li ha poi ridotti fino a poco sopra il 2%, dove sono fermi dall’estate 2025. Ma attenzione alla particolarità di questa fase: mentre i mutui a tasso variabile hanno seguito fedelmente le decisioni della BCE (e ora costano meno), i mutui a tasso fisso sono diventati più cari.
Il motivo è che i tassi fissi si ancorano all’IRS, un tasso di lungo periodo che dipende dalle aspettative degli investitori e quelle aspettative sono salite per via dell’incertezza economica e dei grandi programmi di spesa pubblica.

Il paradosso è che oggi quasi tutti i nuovi mutui sono a tasso fisso, proprio nel momento in cui costa di più. A questo si aggiunge la durata: il mutuo medio dura 20-30 anni e l’età media per l’acquisto della prima casa nell’Unione Europea è arrivata a 34 anni.

Il Fondo di garanzia per la prima casa: come funziona

La politica ha provato a rispondere con strumenti pubblici. Il principale è il Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap: lo Stato si fa garante fino a un massimo dell’80% della quota capitale del mutuo, per finanziamenti fino a 250.000 euro. Ne possono beneficiare i giovani under 36, le famiglie monogenitoriali con almeno un figlio minorenne convivente e le giovani coppie, purché l’Isee del nucleo familiare sia inferiore a 40.000 euro.

Lo strumento sta funzionando: nel 2025 circa un sesto delle nuove erogazioni di mutui è stato assistito dalla garanzia statale e una su cinque è stata concessa a intestatari con reddito lordo annuo inferiore ai 26.000 euro. Ma ha dei limiti strutturali.
Il primo è che il plafond di 250.000 euro copre a stento il valore di un bilocale nelle grandi città.
Il secondo è che il fondo è stato fortemente ridimensionato dal 2024.
Il terzo, più profondo, è che la garanzia pubblica non crea un reddito stabile, non riduce il prezzo degli immobili e non protegge dal rischio che una rata sostenibile alla stipula diventi troppo gravosa dopo una perdita del lavoro.

Le case popolari: il paradosso italiano

Quando si parla di crisi abitativa, in Italia si parla poco dell’edilizia residenziale pubblica. E i numeri spiegano perché: le case popolari coprono appena il 2,3% dello stock abitativo nazionale, contro il 24% della Svezia, il 29% dei Paesi Bassi e il 17% della Francia.
Il paragone è impietoso e il patrimonio esistente è pure maltenuto: secondo l’Osservatorio Federcasa-Nomisma, 61.300 alloggi di edilizia residenziale pubblica (il 7,7% dello stock) sono sfitti perché richiedono manutenzione straordinaria e a questi si aggiungono 22.700 alloggi occupati abusivamente.

Il risultato è che il pubblico, da noi, non svolge quel ruolo di ammortizzatore che svolge altrove: chi non può permettersi il mercato privato ha pochissime alternative, e le liste d’attesa per un alloggio popolare si allungano in tutte le grandi città, Napoli compresa.

Il paradosso delle case vuote

C’è poi un paradosso tutto italiano che vale la pena conoscere. Nel Paese esistono milioni di abitazioni non occupate stabilmente, ma le case vuote si trovano quasi sempre nei luoghi sbagliati rispetto alla domanda: piccoli comuni in declino demografico, aree interne, territori lontani dalle università e dalle opportunità di lavoro.
Altre sono inutilizzabili senza interventi di ristrutturazione, o bloccate da successioni, contenziosi e comproprietà, o ancora tenute vuote come riserva patrimoniale.

In pratica convivono due mercati paralleli: quello delle aree urbane, dove la domanda è altissima e l’offerta scarsa e quello delle zone in spopolamento, dove le case non valgono quasi nulla e nessuno le vuole. La crisi abitativa italiana, insomma, non è un problema di quantità di case, ma di distribuzione, accessibilità e qualità del patrimonio esistente.

Cosa aspettarsi nel 2026: previsioni e scenari

Guardando avanti, le previsioni per il 2026 indicano una prosecuzione della crescita, ma con intensità diverse a seconda delle aree. Nel primo trimestre del 2026 i prezzi delle case sono cresciuti del 4,3% e gli affitti del 3,6%, sostenuti da domanda elevata e condizioni di credito favorevoli rispetto al biennio precedente.
Il Nord traina, il Sud cresce meno e le città medio-piccole stanno recuperando il ritardo accumulato negli anni scorsi.

Il rischio più concreto per chi deve cercare casa è che la forbice tra redditi e costi resti aperta ancora a lungo: i prezzi continuano a salire, i salari reali sono fermi, e gli strumenti pubblici, pur utili, non sono sufficienti a colmare il divario. Non ci sono soluzioni facili, ma conoscere i meccanismi aiuta a prendere decisioni migliori.

Cosa fare se stai cercando casa: consigli pratici

Chiudiamo con la parte pratica, quella che forse ti interessa di più se stai cercando casa in questo periodo.
Parti dal tuo budget reale: calcola quanto puoi destinare alla casa senza superare il 30% del reddito netto e fai due conti onesti su anticipo e spese accessorie prima ancora di guardare gli annunci.

Confronta affitto e mutuo nella stessa zona: nelle città italiane la rata del mutuo è spesso paragonabile al canone d’affitto e chi ha un anticipo (anche piccolo, aiutato dal Fondo di garanzia) può trovare nell’acquisto una protezione dall’aumento degli affitti. Valuta le zone meno battute: lo smart working ha reso vivibili aree fuori dai centri storici, con prezzi più bassi e spazi più grandi, spesso meglio collegati di quanto si creda.

Considera anche le forme alternative: il co-housing, l’acquisto della nuda proprietà e i contratti di locazione con patto di futura vendita. E se sei uno studente fuori sede, informati in anticipo su studentati e alloggi universitari: la domanda esplode a settembre e chi cerca tardi paga di più.

FAQ sulla crisi della casa in Italia

Perché i prezzi delle case in Italia stanno aumentando?
I prezzi delle abitazioni nel primo trimestre 2026 sono cresciuti del 5,2% su base annua (Istat). La crescita è dovuta alla domanda sostenuta nelle aree urbane, alla riduzione dell’offerta in affitto a lungo termine (spostata verso affitti brevi e turistici) e alle condizioni di credito migliorate rispetto al 2023-2024. Il Nord cresce più del Sud, con punte fino al +7,3% previste per Milano.

Quanto costa in media una casa in Italia nel 2026?
Il prezzo medio al metro quadro rilevato dai portali immobiliari ad aprile 2026 è di circa 2.188 euro. Ma è una media nazionale: Milano supera abbondantemente i 5.000 euro al metro quadro nelle zone centrali, mentre molte aree del Sud e le zone interne restano molto al di sotto della media.

Perché i giovani italiani escono di casa così tardi?
Perché il costo dell’abitare è cresciuto più dei redditi. I giovani italiani escono di casa a 30,1 anni (media Ue 26,2) e il 79% tra i 20 e i 29 anni vive ancora coi genitori. Non è (solo) cultura: è il divario tra salari d’ingresso e prezzi di affitti e immobili, soprattutto nelle città con più lavoro.

Conviene comprare casa o affittare nel 2026?
Dipende dalla città e dalla tua situazione. Nelle grandi città la rata del mutuo è spesso paragonabile al canone d’affitto, quindi chi ha un anticipo può trovare nell’acquisto una protezione dai rincari degli affitti. Ma servono 20% di anticipo più spese accessorie, un lavoro stabile e la capacità di sostenere la rata nel lungo periodo.

Cosa è cambiato per i mutui con i tassi BCE fermi?
I tassi BCE sono fermi a poco sopra il 2% dall’estate 2025. I mutui a tasso variabile (ancorati all’Euribor) ora costano meno, mentre i tassi fissi (ancorati all’IRS) sono aumentati perché le aspettative di inflazione futura sono salite. Oggi quasi tutti i nuovi mutui sono a tasso fisso, proprio nella fase in cui costa di più.

Come funziona il Fondo di garanzia per la prima casa?
È una garanzia pubblica gestita da Consap che copre fino all’80% della quota capitale del mutuo, per finanziamenti fino a 250.000 euro. È destinato a under 36, famiglie monogenitoriali con figlio minorenne e giovani coppie con Isee sotto i 40.000 euro. Nel 2025 ha assistito circa un sesto dei nuovi mutui erogati.

Quanto si può spendere per la casa senza andare in difficoltà?
La soglia considerata sostenibile è il 30% del reddito netto mensile: è anche il parametro che le banche usano per valutare la concessione del mutuo. Oltre il 40% si è statisticamente in difficoltà: in Europa il 23% dei giovani che vivono da soli supera questa soglia.

Le case popolari possono essere una soluzione?
In teoria sì, in pratica l’Italia ha il patrimonio pubblico più povero d’Europa: il 2,3% dello stock abitativo, contro il 24% della Svezia o il 29% dei Paesi Bassi. E quasi l’8% degli alloggi esistenti è sfitto perché richiede manutenzione. Il ruolo di ammortizzatore che il pubblico svolge altrove, da noi è quasi assente.